1 办公

建筑特征
           1. 商务办公建筑是以出租或出售为经营方式，以获取商业和经济利益为目标的办公建筑类型。建筑形态与规模类型多样，办公单元组合灵活，辅助设施相对集约，可为用户提供多样化、可选择、设施完备、管理便捷的工作环境。
           2. 商务办公建筑多建于交通便捷、配套完善的城市中心区域，可实现较高的租售效益。

功能构成
           商业办公建筑根据产权性质、租赁方式、管理模式通常可分为办公用房、公共服务用房、设备及物业管理用房。
           1. 办公用房主要是指在办公用户的产权范围或租赁范围内的用房。这类用房既包括功能单一的办公室，也包括服务于自身的会议室、接待室及其他服务用房。
           2. 公共服务用房是指服务于办公用户群体，提供商务接待、会议、公共交通、停车设施、生活服务以及可向社会开放的商业设施。
           3. 设备及物业管理用房是指确保建筑物日常运行的各类设备用房和管理用房。

功能用房配置
（1）办公用房
                    主要用途：办公
                    用房配置：单间办公室、单元办公室、开放式办公室、混合式办公室等
（2）公共服务用房
                    主要用途：公共交通、接待会议、卫生设施、停车、生活福利、社会性商业
                    用房配置：公共交通-门厅、大堂、垂直交通（电梯、楼梯）、走廊等；
                                      接待会议-会议室、接待室、多功能厅、展厅等；
                                      卫生设施-盟洗间、卫生间、茶水间、杂物间等；
                                      停车-停车场、停车库等；
                                      生活福利-员工餐厅、茶室、咖啡厅；更衣、休息室、便利店、健身中心、俱乐部等；
                                      社会性商业-商业、餐饮、娱乐等；
（3）设备及管理用房
                   主要用途：设备用房、管理用房
                   用房配置：设备用房-中央控制室；机械室（锅炉、空调、水箱、水泵、送风、排风）；变电室、配电室、发电机房；电梯机房；消防设备间；设备竖井（管理、
                   电气、风理用房 道、烟道）；
                   管理用房-物业管理；保卫室、值班室；消防中心；垃圾处理室；工作人员休息室；维修管理用仓库等；

公共功能用房
1. 接待会议用房
           为提高利用率，大中型会议接待用房多布置在公共空间，服务于所有业主，提供产品展示、会议接待、教育培训等商务功能。小型会议室多与租赁单元结合，提供日常商务办公需求。公共型会议及接待用房的布置要考虑使用和管理的方便性，其日常维护和管理多由物业公司承担。
接待会议用房的分类及设计
（1）会议
                功能：展厅、会议
                服务对象：办公人员及访客
                设计关注点：建筑层高及柱网尺寸必须满足展品展示要求；相关设备系统需配套设计；满足空间使用要求及消防疏散安全
（2）接待
                功能：问询、接待
                服务对象：办公人员及访客
                设计关注点：易于寻找、辨识
2. 生活福利、社会性商业用房
            此类用房主要向商务办公人员提供餐饮、休闲、健身、金融等办公活动之外的服务，目的是提高办公建筑的综合性和服务效率，满足办公人员的日常生活需求。由于此类用房功能的特殊性（餐饮、健身等专业性较强），通常由外来专业人士承包开设在设计上应针对某些特殊的功能要求进行相应考虑。
生活福利、社会性商业用房的分类及设计
（1）生活福利用房
                      功能：休息室、茶水间、健身中心、医务室、俱乐部
                      服务对象：办公人员
                      设计关注点：休息室/茶水间-注意设置开水供应系统及垃圾处理系统，可与休息室一同布置；
                                             健身中心-不能对办公区域产生噪声影响，注意器材摆放所需空间，注意特殊铺地及音响系统设计；
                      医务室：保证医疗垃圾处理安全；所处位置应不易遭受外界感染；
                      俱乐部：注意私密性及隔音设计；   
（2）社会性商业用房
                      功能：餐厅、咖啡/酒吧、便利店、ATM/代售点
                      服务对象：办公人员及访客
                      设计关注点：餐厅/咖啡/酒吧-注意厨房的排烟及垃圾处理系统设计，餐厅部分应具有较好的景观朝向；
                                           便利店/ATM/代售点-方便可达，标志醒目；ATM机要注意安全性、私密性，并保留排队空间；

办公用房
       商务办公建筑的商业化运作特征决定了办公用房空间组合的不确定性和可变性。设计中应强调办公用房的空间布局应具备较强的适应性。
       基本策略包括柱网选择、主要及辅助用房的组合、空间分隔的方式、设备系统的布局、管线系统的组织等。
空间适应性策略
                      （1）结构系统
                                            设计要素：柱网、层高
                                            设计关注点：柱网-标准办公单元尺寸，结构尺寸，地下车库布置；
                                                                  层高-设备系统，结构类型，办公室类型；
                      （2）空间分隔
                                            设计要素：内隔断、办公家具
                                            设计关注点：内隔断-单元化，组合多样，拆装便捷；
                                                                  办公家具-模数化，可灵活组合；
                      （3）设备系统
                                            设计要素：空调系统、照明系统、管线系统
                                            设计关注点：空调-控制方式与计量单位，小型化，可独立计量；
                                                                  照明-布灯方式单元化、均质化，控制单元小型化；
                                                                  管线-水平方向集中布置，垂直方向分散布置；

功能空间组合
                     实践中，办公用房、公共服务用房以及设备和管理用房的空间组合形式多样、变化丰富，设计上的应对策略也呈现多样性的特点。
                     1.水平向组合
                                         集中式：中心集中、边侧集中、外侧集中
                                         分离式：两侧分离、中心分散、外侧分散
                     2.竖直向组合
                                         底层集中、局部集中、各层分散
物业管理用房
                     与其他类型办公建筑相比，商务办公建筑的运行及管理模式与平面功能布局及划分具有较强的关联性。不同的管理方式对其功能分区、交通组织、设备系统和物业计费等方面的设计有不同的制约。因此，设计中应针对不同的运行与管理要求加以考虑。
                     管理方式可分为集中物业管理、分区或分散管理和混合管理等几种方式。