1 办公

基本概念
           不同于一般办公建筑类型，公寓式办公是办公与居住一体化的设计，在平面单元内复合了办公功能与居住功能，主要满足小型公司与家庭办公的特点与需求。在《城市规划相关知识》一书中，其概念是‘在寓式办公是兼具了办公功能和居住功能的特殊物业形态，其通常为单元式小空间划分”。《办公建筑设计规范》在“术语”一则中明确，公寓式办公楼是指“由统一物业管理，根据使用要求，可由一种或数种平面单元组成，单元内设有办公、会客空间和卧室、厨房和厕所等房间的办公楼”。根据这个定义，公寓式办公楼其实与一般的公寓并无太多差异，只是增加了满足办公需求的功能。

功能特征
           公寓式办公的特点是在满足办公需求的同时，保证生活的基本舒适度。在设计时，既需要考虑两种需求的差异性，又要考虑两者转换的可能性，使办公空间具有灵活性、多样性和个性化的特征，以满足使用者自由划分空间的要求。

功能用房要求
  功能用房配置
                    1. 公寓式办公用房
                                                主要用途：办公／居住
                                                用房配置：公寓式办公单元
                    2. 公共用房
                                      主要用途：（1）社区化服务设施
                                                        （2）公共交通
                                                        （3）卫生设施
                                                        （4）停车
                                     用房配置：社区化服务设施·商业、餐饮、文体活动、行政管理服务、安全保障服务等。
                                                       公共交通·门厅、垂直交通等。
                                                       卫生设施·卫生间、杂物间等。
                                                       停车·停车场、车库等。
                    3. 辅助、设备及管理用房
                                                           主要用途：（1）设备用房
                                                                             （2）管理用房
                                                           用房配置：设备用房·配电室、变电室、设备间、空调机房等。
                                                                             管理用房·物业、值班室等。

形态类型
             1. 单元式：此类公寓式办公建筑通常服务多户业主，多以数个包含完整居住和办公功能的子空间进行组合，并共用公共配套服务设施，如停车场、餐厅、会议室等，这种单元模式适用于用地紧张的城市区域。
             2. 独立式：此类公寓式办公建筑通常只服务单户业主，并包含办公、居住和配套设施，自成一体。该形态适用于用地相对宽松的郊区、城市新区或科技园区等。
                 空间形态有平层式和跃层式两种。平层式即将主要办公、居住空间布置在同一楼层，而跃层式的空间组合更为灵活。
                 在既有建筑（多为产业类建筑）改造中跃层式的应用较多。此类建筑空间高大，有条件
                 形成多种类型的空间，并通过共享空间、专用空间组织办公、居住及其他功能。此形式多面向创新、创意产业或自由工作者等。

设计要点
             1. 从城市设计角度出发，将建筑及其外部空间、基地内部道路作为城市整体形态的组成部分，保持与上位规划和城市设计成果的有序衔接。
             2. 充分利用城市现有公共设施资源，基地出入口设置和交通组织应注意与城市公交、地铁（轻轨）的关联和整合，基地内部需重点组织人（居住办公、服务和访客等）、车（业主、访客、后勤管理和商业配套等）流线，并各自形成相对独立的系统。合理区分内、外部流线，内部停车设计必须考虑固定、临时车位的配比和区域划分。
             3. 公寓式办公是城市、社区“混合功能”的体现，即不同职能的建筑混合布置，利于城市活力的创造。建筑布局注意各功能“公共性”与“私密性”、“动”与“静”之间的分区与组合，做到既相对独立，又便于联系。
             4. 相对于一般公寓和办公建筑，公寓式办公兼具办公和居住功能，使用者（业主、访客和服务管理）、使用时段（日间、夜晚）都不同口因此空间功能设置、机电设备选型应考虑其差异。除办公居住单元外，宜加设访客接待空间、对外出租会议室以及生活配套等公共服务空间。
             5. 在总图和建筑单体设计中，建筑外部空间提倡街区停驻交流空间的设置，建筑内部空间需加强对共享空间、公共服务空间和交流空间的利用口将交流空间贯穿于设计的全过程，为正式与非正式交流创造条件。

其他关注点
                1.节能与环保
                                  （1）总体规划：选址除考虑一般办公建筑的规划因素外，还应当兼顾居住功能所需的日照、通风要求。
                                  （2）建筑设计：在单体设计中应控制体形系数和窗墙比，以创造舒适的办公、居住环境。
                                  （3）能源：充分利用太阳能、地热能、潮沙能及光伏能等可再生能源。
                2.室内环境
                               （1）采光：除了侧窗采光可辅以导光管、导光棱镜等作为人工光源的补充外，应将阳光引人室内深处以减少采光能耗。
                               （2）通风：设计注重合理的朝向和平面形状，平面的进深应不超过楼层净高的5倍，一般小于14米为佳，以便形成穿堂风。
                               （3）引人庭院、露台：引人庭院、露台，将室外环境引人室内，提高环境质量。

公共服务设施引入
                            不同于其他类型的办公建筑，公寓式办公在生活居住方面的需求与办公有着同样重要的地位。由于公寓式办公有着办公与居住融为一体的特点，因此在设计中应当注重生活服务设施的引入。
                            公共服务设施的分类及设计要点
                                                                        （1）生活服务设施： 洗衣房
                                                                                                           云柜快件箱
                                                                                                           ATM机
                                                                                 服务对象：办公/居住
                                                                                 设计要点：方便到达、利于管理。
                                                                        （2）安全保障服务设施： 医务
                                                                                                                   保安
                                                                                                                   物业
                                                                                 服务对象：办公/居住/访客
                                                                                 设计要点：环境不受外界感染，保证医疗垃圾处理安全。
                                                                        （3）商业服务设施： 餐厅
                                                                                                            超市
                                                                                                            其他
                                                                                 服务对象：办公/居住/访客
                                                                                 设计要点：方便可达；注意厨房的排烟和垃圾处理系统设计。
                                                                        （4）文体活动设施：健身中心
                                                                                                           俱乐部
                                                                                                           网吧、影院
                                                                                 服务对象：办公/居住/访客
                                                                                 设计要点：注意私密性和隔声设计。

建筑智能化标准
                        智能化的建设应以公寓式办公建筑为平台，从小型办公和居住空间特色考虑，集多个系统为一体，创造安全、高效、便捷、节能、环保和健康的建筑环境。
                        智能化系统基础配置
                                                       信息设施系统：  （1）信息接入系统（信息网络系统）
                                                                                  （2）综合布线系统（室内移动通信覆盖系统）
                                                                                  （3）有线电视系统（公共广播系统）
                                                                                  （4）信息导引及发布系统（其他信息通信系统）
                                                       信息应用系统：  （1）办公工作业务系统（物业运营管理系统）
                                                                                  （2）公共服务管理系统（公共信息服务系统）
                                                                                  （3）智能卡应用系统（其他信息化应用系统）
                                                       公共安全系统：  （1）火灾自动报警系统（视频监控系统）
                                                                                  （2）入侵报警系统（出人口控制系统）
                                                                                  （3）电子巡更管理系统（安全防范综合管理系统）
                                                                                  （4）其他安全系统
                                                       设备管理系统：  （1）建筑设备与环境的监测（建筑设备监视与控制）
                                                                                  （2）建筑能效综合管理系统

空间模式
             1. 行列式：以线性廊道串联公寓式办公空间，流线简明易识别，且采光面较大，但布局不够紧凑。
             2. 组团式：以交通核或内院组织公寓式办公空间，流线明晰，布局紧凑，但部分空间朝向不佳。
             3. 平层式：水平划分办公与居住功能，流线便捷，但私密性较差。
             4. 跃层式：跃层空间是垂直划分办公与居住功能的重要因素，通常一层为办公空间等公共区，跃层为居住空间等私密区。
公寓式办公平面和剖面常规类型
                                                1.平面：行列式、组团式
                                                2.剖面：平层式、跃层式、混合式

功能分区
              公寓式办公室具备办公和居住功能，因此在设计时应特别注意功能分区的动与静、公共性与私密性等要求。
              1. 动静分区：
                               （1）动区：活动多，可以有较多干扰源，如办公、会客、厨卫等。
                               （2）静区：要求安静，如卧室。
              2. 公共与私密分区：
                                          （1）公共区：办公、会客、储藏。
                                          （2）私密区：卧室、起居室。
              3. 各功能分区之间可灵活转换。公寓式办公具备流动性、模糊性、通用性和开放性特征，除厨卫空间应予以明确划分以外，办公及居住空间可根据使用者的需求，运用可动隔断进行灵活划分。

办公空间与居住空间划分类型
                                             1.平层式
                                                          水平空间前后划分：（1）办公空间位于入口一侧
                                                                                           （2）居住空间位于入口一侧
                                                          基本特征：（1）流线便捷，居住空间私密性较好，但办公空间采光条件较差。
                                                                            （2）居住空间私密性较差，办公空间采光条件较好。
                                                          水平空间左右划分：办公居住空间分列两侧
                                                          基本特征：满足采光、私密性要求，但流线易混乱。
                                             2.跃层式
                                                          垂直空间划分：分层布置办公空间和居住空间可以同时满足采光、私密性要求，流线清晰，动静分区明确，能较好地满足办公和居住的不同要求。

厨卫布置方式／与主体空间关系
                                                1.位于主体空间一侧：（1）厨卫布置在入口一侧
                                                                                   （2）厨卫布置在开窗一侧
                                                                 基本特征：厨卫集中布置，流线便捷，但会破坏主体空间完整性，降低空间利用率。布置在开窗一侧时减少了采光面，影响房间采光，结合阳台布置时可同时保证采光和空间完整性的要求。
                                                2.分列主体空间两侧：厨卫布置在入口两侧
                                                                 基本特征：使入口周围比较封闭，不影响主体空间的完整性，能有效利用房间采光面。
                                                3.位于主体空间中央：厨卫布置在中央部分
                                                                 基本特征：容易将房间分割成明显区域，便于功能分区布置，此外通风效果较好。
                                                                            注：  1. 在公寓式办公建筑中，应注意防火门和火灾报警设施的设置。在厨房布置中，燃气和天然气的引人必须符合当地消防和燃气主管部门的意见。
                                                                                     2. 公寓式办公建筑的公共楼梯（疏散）的净宽不应小于等于1200㎜。

功能空间基本尺寸
                           功能空间的基本尺寸应根据使用要求、家居规格、布置方式、采光要求，以及结构、施工条件、面积定额、模数等条件决定。
                           公寓式办公室常用开间、进深以及层高尺寸（单位㎜）
                                   开间尺寸：4000、4500、5400、6000、8000
                                   进深尺寸：6600、7200、8000、8400、8700、9000
                                   层高尺寸：3000、3300、3600、5400、6000
                           厨房平面类型及基本特征
                                   1.简易型：公寓式办公常用的厨房形式，厨房用具配置简洁，一般用于餐厨合一的开放式布置。
                                   2.一列型：动作成直线册子，对小空间厨房使用比较方便，也适用于餐厨合一的开放式布置。
                                   3.曲尺型：是动线较短的布置方式，从冰箱、水槽到调配台、炉台的操作顺序不重复。
                                   4.U型：动线距离最短的一种配列形式。

公寓式办公空间分隔要素
                                      公寓式办公单元最重要的空间特性就是模糊性，这个特性需通过特殊的空间限定来表现。同时，空间限定的模糊性与空间分隔要素有直接的关系。
   空间分隔要素的类型
                         1.矮墙
                                               特征：矮墙是常用的分隔空间的方法，既可以划分出不同的功能空间，又可以保持空间的流动和开敞。但是，墙体的位置是固定的，空间划分的灵活性较差。
                         2.隔断：（1）可变性
                                               特征：可变化的隔断，即在位置、形状、外观等方面具有可变特征的室内分隔体，它增强了空间的灵活性和可变性，在有限的公寓式办公空间内拓展空间多样化的可能性，形成富有弹性的空间组合模式。此外，可变化的隔断本身也是个性化的体现，除了分隔空间的功能外，也可成为办公空间中的设计亮点。
                                       （2）材质多样
                                                特征：通过透明程度不同的隔断所产生的不同的透光效果来区分空间限定的程度。透明程度越高则空间模糊性越强，私密性越差；反之，透明程度越低则分隔程度越高，私密性越强。
                         3.办公家具：（1）高度一体化
                                                       特征：公寓式办公具有高效的特点，在受到空间限制的情况下，要求提高办公家具的整合度，尽量使物品伸手可及，减少主体的移动。
                                              （2）功能多样化
                                                       特征：不同于其他办公类型，公寓式办公空间的多样性决定了其家具功能的多样性。我们可将多种家具功能排列组合，同时满足办公与居住的要求。
                                              （3）行动灵活话
                                                       特征：可折叠、移动的便携式家具使公寓式办公空间更加灵活多变。
可变化隔断的类型
                           1. 开合式
                           2. 推拉式
                           3. 折叠式
                           4. 与家具结合（定制）